Adásvételi szerződésekhez szükséges adatok, iratok

Viaszolás

Egy ingatlan adásvételi szerződés a legtöbb ember életében az egyik legnagyobb értékű, anyagi szempontból a legjelentősebb szerződés, viszont ezzel párhuzamosan talán éppen az ilyen típusú szerződések kötésére kerül a legritkábban sor. Éppen ezért cseppet sem meglepő, ha az erre készülő ügyfelek első három kérdésének egyike, hogy milyen adatokra, milyen iratokra is van szükség a szerződés elkészítéséhez.

Jellemzően egyébként ilyenkor szokott kiderülni az is, hogy a felek bizonyos - egyébként lényegesnek minősülő - kérdésben nem egyeztek még meg, vagy akár szó sem esett még róla.

Ebben a posztban szeretnék segítséget nyújtani az ingatlan adásvétel előtt álló eladóknak, vevőknek , hogy minél felkészültebbek legyenek mire akár engem, akár egy másik kollégát felkeresnek. Az alábbiakban több csoportra bontva fogom összeszedni a szerződés elkészítéséhez mindenképp szükséges, az ajánlott és az egyedi ügyekben leggyakrabban előforduló olyan adatokat, információkat és iratokat, amelyekre a szerződést készítő ügyvédnek szüksége lesz.

Fontos kiemelni azonban, hogy az alábbiak felsoroltak részben jogszabályi rendelkezéseken, részben a saját praxisomban leggyakrabban felmerülő esetekből kerültek összeállításra, így egyedi ügyben elképzelhető, hogy másra is szükség lesz. Általában elmondható azonban, hogy az első telefonhívás során gyorsan kiderülnek azok az egyedi körülmények, amelyek alapján további iratok, adatok megküldése is szükséges lehet.

Adásvételi szerződésekhez mindenképpen szükséges adatok, iratok

Kezdjük először is azokkal az adatokkal, iratokkal amelyeket mindenképpen kérni fognak Öntől a szerződés elkészítéséhez. Ezek egy részét a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény előírásai teszik szükségessé, másrészt viszont a gyakorlat alapján is ezen adatok és iratok azok, amelyek nélkül nehéz elképzelni adásvételi szerződést:

- Eladó és vevő részéről személyi igazolvány, lakcímkártya és adókártya

Érdemes illetőleg javasolt ezen iratok fotóját, vagy scannelt változatát elektronikusan eljuttatniuk, hiszen ezzel egyrészt gyorsítani lehet a szerződéskötés folyamatán, másrészt kisebb az esély, hogy rossz adat kerül a szerződésbe, amely akár a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem földhivatal általi elutasítását is eredményezheti - azaz hiába lett kifizetve a vételár, a tulajdonjogot nem kapja meg a vevő a szerződés hibájából eredően.

- Az adásvétel tárgyát képező ingatlan címe és helyrajzi száma

Ezen adatok alapján ugyanis a földhivatali TAKARNET rendszerből hiteles tulajdoni lapot tudunk beszerezni annak érdekében, hogy az ingatlan adatait, a rajta lévő terheket (vagy épp tehermentességet) ellenőrizni tudjuk.

- A vételár összege

- A vételár megfizetésének módja, határideje

Készpénzben vagy utalással? Egy összegben vagy részletekben? Milyen határidőn belül? Mind mind olyan kérdések, amelyeket már az egyezkedés során javasolt megbeszélni, hiszen hiába egyeznek meg a felek a vételárban, könnyen lehet, hogy az eladónak rövid határidőn belül van szüksége a pénzre, de a vevő csak részben hitelből tudja finanszírozni a vásárlást, ami akár az egész ügylet meghiúsulásához is vezethet.

- Birtokbaadás (kulcsátadás) ideje

Az a konkrét időpont vagy határidő, amikor vagy amely időn belül az ingatlan birtokbaadására, a kulcsok átadására, a kiköltözésre sor kell, hogy kerüljön.

Egyedi ügyekben leggyakrabban előforduló szükséges adatok, iratok

Az alábbi részben azokat az egyedi ügyekben leggyakrabban előforduló adatokat, iratokat szedtem össze, amelyekre csak bizonyos, meghatározott esetekben van szükség.

Az eladó vagy a vevő nem személyesen jár el a szerződés megkötésénél:

- meghatalmazás

Ez lehet ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett, esetleg közjegyző által közokiratba foglalt meghatalmazás.

A vevő a vételár kifizetéséhez lakáskassza megtakarítást, CSOK támogatást, banki kölcsönt használ fel:

- A bank adásvételi tájékoztató dokumentuma

Minden pénzintézetnek van egy úgynevezett adásvételi tájékoztatója, amelyben az adott bank rögzítette, hogy a hozzá benyújtott igénylések részeként az adásvételi szerződéseknek milyen feltételeknek kell megfelelnie, milyen rendelkezéseket kell bennük szerepeltetni, amelyek hiányában a hiteligénylést mindenképpen elutasítják. Ennek a dokumentumnak az aktuális változatát a hitelügyintőzőtől tudják a legkönnyebben elkérni.

- Annak megadása, hogy a vételár forrása milyen részekből áll össze

Az első fejezetben bár érintettük a vételár kifizetésének módját és idejét, viszont ha a vételár nem teljes egészében önerőből kerül kifizetésre, akkor a szerződésben szerepeltetni kell a forrásokat és azok összegét, tehát azt, hogy a vételárnak mekkora része kerül önerőből megfizetésre, és mekkora összeg lesz lakáskassza megtakarítás, CSOK támogatás, banki kölcsön (ha több féle kölcsön felvételére is sor kerül (például lesz úgynevezett CSOK hitel és minősített fogyasztóbarát lakáshitel is akkor ezek összegét külön külön is) vagy bármilyen egyéb forrás.

- Annak megadása, hogy a bank várhatóan mennyi időn belül tudja folyósítani a támogatást, vagy kölcsönt

Szintén a banki hitelügyintézőtől lehet megtudni, hogy az adott banknál a szükséges dokumentumok benyújtását követően várhatóan mennyi időn belül fog sor kerülni a kölcsön vagy támogatás utalására. Én ilyen esetekben mindig azt szoktam javasolni az ügyfeleknek, hogy az esetleges nem várt ügyintézés elhúzódás miatt mindenképp javasolt az ügyintéző által mondott határidőhöz még legalább 15-30 napot hozzászámolni és így megegyezni az eladóval, hiszen ha kicsúsznak a határidőből (akár a bank hibájából is), akkor jellemzően az adásvételi szerződés módosítására is szükség lehet, ami felesleges költségeket tud okozni.

Ha a lakóingatlan hasznos alapterülete 50 m2 vagy annál több:

- Energetikai tanúsítvány

Ugyan annak, hogy milyen esetekben kell, illetőleg nem kell energetikai tanúsítványt készíttetnie az eladónak az eladni kívánt ingatlanra, külön posztot lenne érdemes szánni, hiszen ezt az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet részletesen szabályozza, de leggyakrabban előforduló adásvételek kapcsán röviden azt lehetne mondani, hogy ha a lakóingatlan hasznos alapterülete legalább 50 m2 vagy annál több, akkor az eladónak kötelessége energetikai tanúsítványt készíttetnie. Ennek a tanúsítványnak az adásvétel során az átadására illetőleg a tanúsítvány számának szerződésben való feltüntetésére is szükség lesz.

Az ingatlant haszonélvezeti jog (özvegyi jog) terheli:

- Annak a személynek a személyi igazolványa, lakcímkártyája, adókártyája (illetőleg ennek elektronikus másolata) akinek a javára a haszonélvezeti jog, az özvegyi jog be van jegyezve a tulajdoni lapra

Ugyan a közhiedelemmel ellentétben a haszonélvezeti jog (özvegyi jog) nem jelenti akadályát a tulajdonjog eladásának, ezért a haszonélvezeti jog jogosultjának a hozzájárulása nem szükséges az adásvételhez, azonban a leggyakrabban a vevő tehermentesen kívánja megszerezni az ingatlant, ezért az adásvételi szerződést a haszonélvezeti jogosultnak is alá kell írnia, hiszen ebben mond le a haszonélvezeti jogáról.

- Halotti anyakönyvi kivonat

Abban az esetben, ha a haszonélvezeti jogosult már sajnálatosan elhunyt, a teher törlésére egyszerűen, az adásvételi szerződéssel és a halotti anyakönyvi kivonat másolatával egy eljárás keretében sor kerülhet.

Az ingatlant jelzálogjog és esetleg még elidegenítési és terhelési tilalom is terheli:

- A jelzálogjog jogosultjának azon hozzájáruló nyilatkozata, amellyel hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéséhez vagy akár a jelzálogjog törléséhez

Hasonlóan a haszonélvezeti joghoz, önmagában a jelzálogjog sem jelent akadályt a tulajdonjog eladásánál, azonban nem jellemző, hogy valaki jelzálogjoggal terhelt ingatlant úgy vásároljon, hogy azon az adásvételt követően is fennmarad a jelzálogjog. Éppen ezért ilyenkor szükség van a jelzálogjogosult (jellemzően egyébként valamely bank) hozzájáruló nyilatkozatára a jelzálogjog törléséhez. Másrészt viszont ha elidegenítési és terhelési tilalom is be van jegyezve a jelzálogjog biztosítására, akkor viszont már a jelzálogjog jogosultjának hozzájárulása nélkül nem is lehet a tulajdonjogot eladni, azaz, ilyen esetben vagy a jelzálogjogosult hozzájáruló nyilatkozata kell a bejegyzéshez (ebben az esetben a jelzálogjog az adásvételt követően is fennmarad) vagy a hozzájáruló nyilatkozata kell a jelzálogjog törléséhez (amely esetben az adásvétellel együtt a jelzálogjog az ingatlanról letörlésre kerül).

- A jelzálogjog jogosultjának az igazolása a fennálló tartozás összegéről

Erre abban az esetben van szükség, ha az ingatlant egy kölcsön kapcsán úgy terheli jelzálogjog, hogy a kölcsön összege csak a vételárból kerül teljes egészében visszafizetésre. Ezen tartozás igazolás alapján határozható meg, hogy a vételár mekkora részét kell a jelzálogjog jogosult részére átutalni és mekkora részét kapja meg az eladó.

A vételár megfizetésére részben utalással kerül sor:

- Eladó bankszámlaszáma

Igaz, hogy egyetlen jogszabály sem írja elő, viszont a későbbi viták elkerülése érdekében mindenképpen érdemes azt a bankszámlaszámot pontosan rögzíteni a szerződésben, amelyre való utalással a vevő teljesítheti a fizetési kötelezettségét. Ha viszont a vételár részben támogatásból, kölcsönből kerül kifizetésre, akkor a bank egyébként is kötelezően elő fogja írni ennek az adatnak a szerződésben való szerepeltetését.

Helyzettől függően ajánlott megbeszélni

Ebben a részben azokat a leggyakrabban előforduló eseteket, szerződéses rendelkezéseket igyekeztem összeszedni, amelyben való megállapodást, szerződésben való szerepeltetést jogszabály nem írja elő, viszont a későbbi viták elkerülése érdekében érdemes megegyezni benne és a szerződésbe is belefoglalni:

- Foglaló összege

A foglaló (amely nem összekeverendő az előleggel) egy olyan biztosítéka az ügyletnek amely az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. A szerződés megszegésének önként vállalt szankciója. Lényege, hogy ha az eladó érdekkörében felmerülő okból (azaz az eladó miatt) hiúsul meg az adásvétel, akkor az eladó ezen összeget kétszeresen köteles visszafizetni a vevő részére, viszont ha a vevő miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor a vevő az általa adott foglalót elveszti. Természetesen főszabály szerint a foglaló beszámít a vételárba, ezért ha az adásvételi szerződés kapcsán minden rendben van, akkor egész egyszerűen a vételár részeként elszámolásra kerül a foglaló is. A foglaló mértékére jogszabályi előírás nincs, azonban általában elmondható, hogy legtöbbször a felek a vételár 10%-át szokták kikötni foglalónak. Érdemes tudni viszont, hogy a bírósági gyakorlat a 20%-os vagy azt meghaladó foglaló mértéket már eltúlzottnak tekint.

- Késedelmi kamat fizetési késedelem esetére

Akár a vételár vevő általi megfizetésének késedelmére, akár a szerződés megszűnése esetén a már megfizetett vételárrész visszafizetésének késedelmére lehetősége van a feleknek késedelmi kamatban megállapodnia (ennek hiányában a polgári törvénykönyv rendelkezései lesznek az irányadóak).

- Használati díj

Felmerülhet a kérdés, hogy egy ingatlan adásvételénél miért kellene az ingatlan használati díjában megállapodni, azonban vannak olyan esetek amikor ez mégis javasolt. Röviden összefoglalva: a megfelelő mértékű használati díj kikötésével a szerződést szegő félnek "fájni fog" a késedelem, éppen ezért törekedni fog arra, hogy az általa vállalt birtokbaadási időt betartsa. Az egyik tipikus példa, amikor a teljes vételár hamarabb kifizetésre kerül mint, hogy a kulcsok átadására sor kerülnie, amely esetben akár a birtokbaadás egyik biztosítéka lehet az, ha a felek egy használati díjban megállapodnak arra az esetre, ha határidőben nem történik meg a kulcsátadás (birtokbaadás). A használati díj mértékének pedig éppen ekkor van jelentősége, hiszen a megfelelően meghatározott használati díj fizetésének kötelezettsége éppen arra fogja sarkallni az eladót, hogy ne késlekedjen. De ugyan így tipikus eset, amikor éppen fordítva a kulcsátadásra kerül sor hamarabb, de a teljes vételár kifizetésére csak jóval később fog sor kerülni. Ilyenkor a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevő a teljes vételár kifizetéséig (vagy ha a szerződés megszűnik, a kulcsok visszaadásáig) az ingatlan használata után díjat fizet az eladónak, ami különösen lényeges kérdés lehet akkor, ha a vevő mégsem fizeti ki a vételárat. Ebben az esetben nyilvánvalóan hasznos ha a felek már a szerződés megkötésekor megegyeznek abban, hogy mennyi a használati díj.

- Elállás, felmondás

Különösen egy hosszabb vételár kifizetési határidőben való megállapodás esetén, de más esetekben is hasznos lehet a feleknek megegyezni olyan kérdésekben, hogy melyik fél milyen esetben, mikor és hogyan állhat el, mondhatja fel a szerződést (azaz szüntetheti meg azt).

Egyéb adatra nem lesz szükség?

Ugyan mondhatjuk minimálisan szükséges, vagy épp ajánlott adatoknak, iratoknak a fentieket, azonban mindenképpen ide sorolandóak összefoglaló csoportként azok az információk, adatok amelyekben a felek megállapodtak, amelyek a felek részére lényegesek. Ügyvédként ugyan igen gyakran kötök adásvételi szerződéseket, amelynek köszönhetően néhány kérdésre adott válasszal nagyjából behatárolhatóak azoknak az adatoknak és iratoknak a köre, amelyre szükség lesz a szerződéshez, azonban ezen túlmenően minden olyan adat és információ fontos és szükséges, amelyet a konkrét eladó és vevő annak tekint.

Lényeges kiemelni azt is, hogy bár a fentiek a legtöbb lakóingatlan adásvételénél elegendőek, azonban minden ügy egyedi, ezért minden esetben az első kapcsolatfelvételkor érdemes átbeszélni az ügyvéddel az ügy részleteit, hogy a végleges szerződésből lehetőség szerint semmi se maradjon ki.

Fontos továbbá megemlíteni azt is, hogy a fentiekben felsoroltak közvetlenül az adásvételi szerződés elkészítéséhez szükséges adatok és iratok, viszont a teljes körű tájékozódáshoz számos egyéb, itt fel nem sorolt iratra is szükség lehet, így például alaprajzra, használatbavételi engedélyre, társasház esetében társasház alapító okiratra, szervezeti és működési szabályzatra, vagy épp a meglévő közüzemektől igazolás arról, hogy nincs elmaradása az eladónak.