2023. júliusi és szeptemberi változások a termőföld forgalmi szabályokban

Az utóbbi hónapokban a termőföld törvény (azaz a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény) rendelkezései jelentős tekintetben és több pontban is változtak, ráadásul az országgyűlés bizonyos rendelkezéseket a nyár végére ismételten megváltoztatott a veszélyhelyzet idejére.

Ebben a posztban a termőföld forgalmi szabályokban bekövetkezett legjelentősebb változásokat szeretném kiemelni és ismertetni, éppen ezért bizonyos változások részletesebben, mások csak érintőlegesen lesznek ismertetve.

Termőföld vételárának forintban feltüntetése.

A jogszabály szövegének sorrendjét követve a legelső, egyébként általános szabályokat érintő változás, ami valójában egy teljesen új rendelkezés, hogy 2023. július 1. napjától a termőföld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződésben a föld ellenértékét Magyarország hivatalos pénznemében (jelenleg forintban) fel kell tüntetni. Ez természetesen nem akadálya annak, hogy a felek alapvetően más pénznemben állapodjanak meg, viszont ezen összeg forint ellenértékét a szerződésnek tartalmaznia kell. A jogszabály ezen túlmenően kifejezetten rögzíti azt is, hogy a szerződésben szereplő ellenérték az ország hivatalos pénznemében, azaz forintban is teljesíthető.

Ennek a módosításnak az indoka a módosító törvényhez fűzött előterjesztői indoklás szerint pont az, hogy az árfolyamingadozás és az abból fakadó bizonytalanság ne riassza el az elővásárlókat. Így tehát a felek – ellentétben a korábbi szabályokkal – hiába állapodnak meg euró pénznemben, a szerződésben rögzíteni kell ennek forint ellenértékét is, ami viszont nyilvánvalóan nem fog változni a hosszadalmas kifüggesztési és jóváhagyási eljárás során. Az esetleges elővásárlási jogosultak pedig biztosak lehetnek abban, hogy milyen forint összeget kell megfizetniük, amennyiben a szerződést velük hagyja jóvá a kormányhivatal.

Ugyancsak új előírás, hogy a szerződésben szereplő ellenértéken (vételáron) belül külön-külön fel kell tüntetni a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény, vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét. Ezen túlmenően pedig a több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetében a szerződésben fel kell tüntetni az egyes földek ellenértékét külön-külön is.

Ezen változások indoka pedig az, hogy a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara megfelelően vizsgálni tudja azt, hogy a vételár ne legyen eltúlzott mértékű (földforgalmi törvény 24.§ (3) bekezdés h) pontjában rögzített feladat).

Bővül az elővásárlási jogtól mentes földszerzési esetek köre.

A földforgalmi törvény 20.§-a eddig is meghatározott 8 olyan esetet, amikor elővásárlási jog nem áll fenn, azaz ilyen esetben a szerződés jóváhagyási eljárásában nem kellett az adásvételi szerződést a jegyzővel kifüggesztetni. Ilyen esetek voltak például a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, vagy épp az adott földben három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött olyan szerződés, amelynek eredményeként a közös tulajdon megszűnt (a vevő kivásárolta a tulajdonostársait a földből).

A mostani módosítás egy újabb esetkört emel a jogszabályba, amely szerint nem áll fenn elővásárlási jog „az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú települése legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által jelen szerzést megelőzően bármikor, bármilyen jogcímen megszerzett – függetlenül ezen szerzés vagy szerzések tulajdonjogának jelen szerzéskor való fennálltától vagy már fenn nem állásától – föld összes területével együtt összesen 10 hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzése” esetén.

Nézzük mit is jelent ez a gyakorlatban. Ahhoz, hogy valaki úgy vásároljon termőföldet, hogy a szerződését ne kelljen kifüggeszteni, azaz elővásárlási joga senkinek se álljon fenn az adott szerződés kapcsán, az alábbiaknak kell teljesülnie:

- az adásvételi szerződésben szereplő föld fekvése szerinti település közigazgatási határától maximum 20 km távolságon belül elérhető közúton vagy le nem zárt magánúton annak a településnek a közigazgatási határa, amelyen a vevő legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkezik

- a vevő földműves

- a most megszerezni kívánt földdel együtt a valaha tulajdonában volt összes föld területe a 10 hektár területnagyságot nem haladja meg

Érdemes felhívni a figyelmet a fenti szabályok kapcsán arra, hogy nem a „lakóhely” és a megvásárolni kívánt föld között lehet maximum 20 km, hanem e 20 km-t a két település közigazgatási határától kell mérni, közúton, vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton. Nyilvánvalóan ezért egy szegedi lakos – ha a többi feltételt teljesíti – kifüggesztés nélkül vásárolhat olyan termőföldet, amely Szeged településen van nyilvántartva. De ugyan így elővásárlási jog fennállása nélkül vásárolhat egy Sándorfalva központjában 3 éve életvitelszerűen lakó földműves Zákányszéken szántót, hiszen bár adott esetben a lakóhely és a szántó közt több mint 20 km van, de a két település közigazgatási határa kevesebb mint 20 kilóméterre van egymástól. A közigazgatási határok ellenőrzésére számos oldal elérhető, ezek között is javaslom az openstreetmap oldalát.

Ugyancsak érdemes szem előtt tartani, hogy a vásárlásnál nem csak a jelenleg tulajdonunkban lévő földek és a megvásárolni kívánt föld nagysága számít, hanem a valaha tulajdonunkban lévő termőföld és a most megvásárolni kívánt termőföld nagysága összesen. Így ha 10 éve örököltünk 8 hektár szántót, amelyből idő közben már eladtunk 3 hektárat, akkor továbbra is csak 2 hektár vásárolható elővásárlási jogtól mentesen.

A fenti módosítás ugyan 2023. július 1. napjától megkötött adásvételi szerződésekre kötelezően alkalmazandó valamennyi olyan területre, amelyre kiterjed a földforgalmi törvény hatálya, viszont az országgyűlés 2023. szeptember 5. napján kihirdette a földek vonatkozásában gyakorolható elővásárlási jognak a veszélyhelyzet ideje alatti különös szabályairól szóló 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendeletet, ami újabb speciális változtatást eredményez.

Ettől az időponttól kezdve a veszélyhelyzet ideje alatt az ebben a fejezetben ismertetett elővásárlási jogtól mentes esetkör leszűkítésre került. Míg eddig szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott, vagy az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott területre vonatkozott az előbbi szabály, addig 2023.szeptember 5-től kezdődően a veszélyhelyzet végéig csak a szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott földrészlet vagy a kizárólag ilyen, illetve ilyen mellett kivett művelési ágú alrészletet tartalmazó földrészlet vonatkozásában lehet alkalmazni ezt az elővásárlási jogtól mentességi szabályt.

Lényeges továbbá, hogy ezen szabály nem csak a 2023. szeptember 5-től megkötött adásvételi szerződésekre irányadó, de azokra is, amelyeknek a mezőgazdasági igazgatási szerv általi elbírálása ekkor még nem fejeződött be.

A kifüggesztési idő 30 napra lerövidül

A jelenleg hatályos földforgalmi törvény a meghozatalától kezdődően az elővásárlási jog megtételére nyitva álló határidőt (azaz azt az időtartamot, amelyre a jegyző kifüggesztette a megkötött adásvételt) 60 napban határozta meg. Ezt viszont a mostani módosítás 30 napra lerövidítette. Ezzel gyakorlatilag az utóbbi években megszokott akár 5-6 hónapos teljes eljárási határidő egy hónappal lerövidül, ami újabb egyszerűsítés, gyorsítás a termőföldet vásárlók számára.

Elővásárlási nyilatkozat visszavonása

A földforgalmi törvény 2023. július 01-től kezdődően rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult az elfogadó nyilatkozatát a nyilatkozattételi határidőben, azaz a kifüggesztési idő végéig a jegyzőnél visszavonhatja. A visszavonó nyilatkozat megtételére az elfogadó nyilatkozat megtételének szabályait kell alkalmazni (azaz ugyan olyan formában és módon kell nyilatkozni arról, hogy mégsem akarunk élni az elővásárlási jogunkkal, mint ahogyan arról nyilatkoztunk, hogy az adott adásvételi szerződésbe foglalt eladói ajánlatot elfogadjuk és élünk az elővásárlási jogunkkal). Továbbá ugyan ezek a szabályok vonatkoznak az előhaszonbérleti nyilatkozatok visszavonására is.

Jövedelemtermelő képesség figyelembe vétele a helyben szokásos forgalmi érték helyett

E körben a legfontosabb változás az egyébként nyár elején nagy figyelmet kapott azon 2023. május 1-ei módosítás visszavonása, amely szerint a helyi földbizottság az értékelése során figyelemmel kellett legyen arra, hogy a vételár ne haladja meg a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben. Röviden tehát, a föld vételára alap esetben maximum 10%-al lehetett magasabb a tavalyi átlagárhoz képest.

A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara a májusi módosításnak megfelelően közzétette és jelenleg még elérhető oldalán az egyes településekre irányadó 2022-es átlagárak, amelyhez képest – megfelelő indokolás nélkül – a 2023-as vételár maximum 10%-ban lehetett több.

A mostani módosítás ezt a szabályt két hónap elteltével törölte, és visszaállította azt a korábbi szabályt, amely szerint a helyi földbizottság a földnek – indexálással meghatározott – 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét veszi figyelembe.

Bővültek továbbá azok az értékelési szempontok, amelyeket a helyi földbizottságnak az adásvételi szerződés megfelelőségére vonatkozó állásfoglalása során figyelembe kell vennie.

Másfelől a helyi földbizottságnak vizsgálnia kell az adott település üzemeinek átlagos mérete közötti nagyságrendi különbözőséget is abban az esetben, ha emiatt az adásvételi szerződés szerinti vevő vagy elővásárlásra jogosult szerzése esetén „nem érvényesülne a kis gazdaságok stabil működésének és további fejlődésének a Földforgalmi tv. preambulumában rögzített elve” - vagyis érvényesülnie kell a kis gazdaságok fejlődésére vonatkozó birtokpolitikának.

Változik az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje

A földforgalmi törvény 18.§-ában meghatározott elővásárlási jogosulti sorrendhez kapcsolódó kiegészítő szabályok szerint a kiemelt tevékenységet végző elővásárlók (az ökológiai gazdálkodók, a vetőmag előállítók, valamint az állattartók) az államot, a földet használó földművest követően valamennyi elővásárlási jogosultat megelőztek. A 2023. július 1-ei módosítás az eddigi szabályokon annyiban változtatott, hogy ezen kiemelt tevékenységet végző elővásárlók a helyben lakó szomszéd földművest sem előzik már meg, így az állam, a földet használó földműves és a helyben lakó szomszéd földművest követik csak a kiemelt tevékenységet végzők.

Ezen túlmenően változtak az azonos jogosulti csoportba tartozó elővásárlásra jogosultak sorrendje annyiban, hogy a családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja csak abban az esetben előzi meg a fiatal földművest és pályakezdő gazdálkodót, ha legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja. Röviden tehát a jogalkotó a fiatal földműveseket és a pályakezdő gazdálkodókat további előnyben részesíti az által, hogy a fiatal földművesek és a pályakezdő gazdálkodók a kezdő családi gazdasági tagokkal szemben előnyt élveznek a családi gazdaság alapításának első évében.